Ce qu’il faut savoir
L’article 669 du Code général des impôts fixe la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété en cas de démembrement de propriété, uniquement pour un usufruit viager (lié à l’âge de l’usufruitier) ou temporaire (lié à la durée fixée). Ce barème s’impose pour calculer les droits de donation, de succession ou d’enregistrement.
- 📊 Le barème viager va de 10 % à 90 % de la pleine propriété selon l’âge
- ⏳ Le barème temporaire attribue 23 % par période de 10 ans, plafonné à l’usufruit viager correspondant
- 🏠 La nue-propriété se déduit toujours par différence : 100 % moins la valeur de l’usufruit
- ⚖️ Ce barème fiscal ne s’applique ni à l’évaluation économique ni aux SCPI hors cadre fiscal
Un même bien peut valoir deux prix différents selon qu’on regarde son marché ou son fisc. C’est exactement ce que règle l’article 669 CGI : un barème unique, forfaitaire, qui ignore la valeur réelle de l’usufruit pour ne retenir qu’un seul critère, l’âge de l’usufruitier ou la durée du démembrement. Comprendre ce texte, c’est éviter une mauvaise surprise au moment d’une donation, d’une succession ou d’un investissement en SCPI démembrées.
Définition et objectif de l’article 669 CGI
L’article 669 CGI répond à une question précise : quelle fraction de la valeur d’un bien attribuer à l’usufruitier, et quelle fraction au nu-propriétaire, quand la pleine propriété se trouve démembrée ? Sans ce texte, chaque donation ou succession donnerait lieu à une négociation sans fin avec l’administration fiscale.
Le barème s’applique dans deux situations bien distinctes. D’abord l’usufruit viager, qui dure jusqu’au décès de l’usufruitier : sa valeur dépend alors uniquement de son âge au jour de l’évaluation. Ensuite l’usufruit temporaire, fixé pour une durée déterminée (souvent utilisé pour les parts de SCPI démembrées) : sa valeur dépend cette fois de la durée retenue, sans tenir compte de l’âge.
Ce barème s’impose pour trois usages fiscaux principaux : les droits de mutation à titre gratuit (donation, succession), les droits d’enregistrement, et certains cas de calcul de l’IFI. Il ne s’applique en revanche jamais pour fixer un prix de vente entre particuliers : là, c’est la valeur économique réelle qui prévaut, souvent bien différente.
Barème 2026 de l’usufruit viager par âge
Le barème viager de l’article 669 CGI découpe la vie de l’usufruitier en tranches de 10 ans. Plus il est jeune, plus son usufruit vaut cher : la logique est simple, un usufruit qui dure statistiquement longtemps a plus de valeur qu’un usufruit qui s’éteindra vite.
| 👤 Âge de l’usufruitier | 📈 Valeur de l’usufruit | 🏠 Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans révolus | 10 % | 90 % |
Ce tableau n’a pas bougé depuis la loi de finances rectificative de 2003 : contrairement à d’autres barèmes fiscaux, celui de l’article 669 CGI n’est pas révisé chaque année. C’est un repère stable, ce qui simplifie les anticipations patrimoniales sur le long terme.
Calcul de l’usufruit temporaire
Pour un usufruit à durée fixe, la règle change complètement : on retient 23 % de la valeur totale par période de 10 ans, sans tenir compte de l’âge de l’usufruitier. Une durée de 15 ans, par exemple, se compte comme deux périodes entières, donc 46 %.
Un plafond existe cependant : la valeur de l’usufruit temporaire ne peut jamais dépasser celle de l’usufruit viager qui correspondrait à l’âge réel de l’usufruitier. Concrètement, un usufruitier de 35 ans qui souscrit un usufruit temporaire de 30 ans ne verra jamais son usufruit valorisé au-delà de 70 %, même si le calcul brut (3 × 23 %) donnerait 69 %.
Cas chiffré : un investisseur de 45 ans achète l’usufruit temporaire de parts de SCPI pour 12 ans. Calcul : deux périodes de 10 ans entamées → 2 × 23 % = 46 %. Sur une valeur de pleine propriété de 100 000 €, l’usufruit temporaire est donc évalué à 46 000 €, et la nue-propriété correspondante à 54 000 €. C’est cette répartition qui sert de base aux droits d’enregistrement, indépendamment du rendement locatif réel perçu pendant la période.
Portée réelle des droits pour l’usufruitier et le nu-propriétaire
Le barème fiscal fixe une valeur, pas un droit d’usage. L’usufruitier perçoit les revenus du bien (loyers, dividendes de parts) et peut l’occuper ou le louer ; le nu-propriétaire, lui, ne perçoit rien pendant la durée du démembrement mais récupère la pleine propriété gratuitement à son terme, sans nouvelle imposition.
C’est précisément cet avantage différé qui rend la donation en nue-propriété si utilisée en transmission patrimoniale : plus le donateur est jeune, plus la nue-propriété transmise est faible fiscalement, alors que l’enfant récupérera la pleine propriété à terme sans droits supplémentaires. Une opération d’autant plus efficace qu’elle est anticipée tôt.
À l’inverse, pour les SCPI démembrées, l’attrait tient souvent à l’usufruitier : une entreprise qui a besoin de trésorerie temporaire achète l’usufruit à prix réduit, perçoit les loyers pendant la durée choisie, sans jamais porter l’actif à son bilan sur le long terme.
Valeur économique et barème fiscal : deux notions distinctes à ne jamais confondre
Le barème de l’article 669 CGI est forfaitaire : il ignore le rendement réel du bien, sa localisation, son état ou les taux d’intérêt du moment. La valeur économique, elle, se calcule par actualisation des flux futurs (loyers attendus pour l’usufruit, valeur de revente actualisée pour la nue-propriété) et varie fortement selon le marché.
La conséquence pratique est simple : le barème fiscal sert exclusivement à calculer un impôt (donation, succession, IFI). Il ne doit jamais servir à négocier un prix de vente entre particuliers ou à valoriser une part de SCPI sur le marché secondaire, sous peine de se tromper largement, dans un sens ou dans l’autre. ⚠️
Un usufruitier de 70 ans détenant un bien à fort rendement locatif peut ainsi voir son usufruit valorisé économiquement bien au-dessus des 40 % fiscaux du barème — l’écart profite alors clairement au vendeur informé.
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La stabilité de ce barème depuis plus de vingt ans en fait un outil fiable pour planifier une transmission sur plusieurs années, à condition de bien distinguer ce qu’il mesure de ce qu’il ne mesure pas.
Retenez ceci avant toute opération de démembrement : faites systématiquement chiffrer les deux valeurs, fiscale et économique, par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine. L’écart entre les deux détermine souvent, seul, l’intérêt réel de l’opération envisagée.
Questions fréquentes sur l’article 669 CGI
Le barème de l’article 669 CGI est-il révisé chaque année ?
Non. Contrairement à d’autres seuils fiscaux, ce barème reste inchangé depuis la réforme de 2003. Seule une nouvelle loi de finances pourrait le modifier, ce qui n’a pas été le cas jusqu’ici malgré plusieurs débats parlementaires sur le sujet.
Ce barème s’applique-t-il à une vente entre particuliers ?
Non, jamais. Il ne concerne que les droits de donation, de succession, d’enregistrement et certains cas d’IFI. Pour une vente, seule la valeur économique réelle, négociée entre les parties, fait foi juridiquement.
Comment est valorisée la nue-propriété dans le barème viager ?
Elle se déduit toujours par soustraction : 100 % moins le pourcentage attribué à l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier. À 55 ans par exemple, l’usufruit vaut 50 %, donc la nue-propriété vaut également 50 % de la pleine propriété.